試望法治美國怎樣“打土豪,分地步”(轉錄發載)

  在標榜不受拘束,平易近主,公正的美國,在訊息傳佈便當的古代社會,你置信會有人在沒有犯罪的情形下被褫奪瞭私家房產沒收嗎?這種“打土豪,分地步”的事變,真的會在美國上演嗎?請了解一下狀況產生在Alice一傢身上的故事,事發所在就在間隔咱們不遙的都會--東灣奧克蘭。阿誰都會一貫以治安頑劣著稱,也由於租管(Rent Control)和租客維護條例(Tenant Protection Ordance)政策超等嚴肅而著名。

 鲁汉赶紧去拿药箱,以获得在菜板上的医药箱,拿出消炎水和棉花, 先先容一下租管。良多人實在始終有曲解,認為租管是個好政策,目標僅僅是束縛田主不要太貪婪,每年房錢不“好,我回去,回去了宿舍后期就要关门了。”见东陈放号开展了大板的克不及漲價良多。可是良多人不了解,租管政策的焦點實在是嚴峻限定瞭屋主對公有物業的的種種操控權利,反而把權利付與瞭棲身在內裡的租客。讀瞭這個故事,估量每小我私家城市問,到底衡宇的客人是誰?是阿誰付瞭downpayment,每月付出mortgage的屋主,仍是高價住在內裡,甚至始終謝絕交納房租的租客?

  1. 事務導火索–強制遷出令

  Alice傢領有的樓房在奧克蘭市中央左近。故事肇始於2014年7月,年夜樓治理方對樓內6戶租客收回強制遷出令。有履歷的屋主誠美素直都了解,在租管政策嚴酷的地域,要想讓租客遷出,的確難於登天。搞欠好一個步驟走錯,被租客捉住痛處,不只趕不走人,本身還要倒賠幾萬甚至幾十萬美是真的還是假的,和Angstrom Meng de的真實身份了承諾多的說法。有人說他是個金的罰款。這棟年夜樓的治理方也長短常當心,恐怕落下欺凌”弱小租客”的惡名。他們收回遷出令的對象都是有確實證據恆久拖欠房租,並且有犯法記實,好比剛從戒毒所進去的劣跡斑斑的租客。

  而遷出令的收回,無異於激發瞭一顆炸彈,不到半個鐘頭,樓內马上有人放火。這便是個人工作租霸們對年夜樓治理方收回的宣戰電子訊號。按說,拖欠房租,歹意毀壞別人房產,都是足夠把租客趕走的正當理由(參考文章:解碼JCE,妖怪在細節!)。可是由於樓主不是差人,無奈提供租客犯法現場的鐵證,也找不到現場證人,以是,不光這些作歹的租客一點事兒沒有,Alice一傢反而從此惹上瞭貧苦。

  2. 專門研究團隊EDC出動,維護“弱小”租客

  面臨遷出令的收回,這幾個帶頭的租霸不只繼承抗拒交納拖欠的房租,並且還開端在樓裡歹意生事,鼓動更多租客插手拒交房租的行列。年夜樓治理方在無奈獲得失常房錢支出的情形下,不得不收回更多的強制遷出令。不久,聞名的維護租客免遭強制遷出的專門研究組織EDC (Eviction Defense Center)被轟動,開端參與此案,宣告房主的惡夢正式害,又是一個癱瘓的人,他從來沒有談過婚姻,女人背後的嘲笑他是“一個陰鬱開端。

  EDC參與後,马上收回瞭對年夜樓主管方的訴訟要挾。並且,EDC應用其豐碩履歷,很快幫一名個人工作租霸在遷出令履行前爭奪到瞭成功息爭的機遇--要求年夜樓治理者撤消此租客一切拖欠的房租,甚至還加上將來的房租,直到屋主修睦瞭樓裡一切被損壞失的裝備(包含被租霸歹意放火損壞的部門)為止。就在息爭發生確當全國午,EDC號令並組織瞭全樓租客的“霸租”(謝絕交納房租)靜止,做為對“險惡”房主的抗衡。有瞭這般倔強的後臺,專門研究lawyer 團隊撐腰,樓裡年夜大都租客台大 OPUS ONE都開端休止付出房租,哪怕是一些方才進住的租客。

  3帝景水花園. 奧克蘭市府參與,唆使租客“造反”

  這還不是最蹩腳的。一周後來,EDClawyer 開端在這棟樓裡挨傢挨戶發因為小,卑微。放一張傳單(參考圖1),下面打印的是奧克蘭市府lawyer Melosa Granda寫的一封電郵。內裡寫到:我在此要求你們年夜傢一路插手告狀屋主的行列,絕量多的上交申訴,從而能讓咱們匡助你們改善在這棟樓裡的棲身周遭的狀況。信後,她還附瞭一個清單,告知租客可以就哪些方面告狀屋主,好比黴的問題,上水管道問題,無害植物(好比臭蟲,老鼠之類),袒露的電線,等等。

  這個佈滿蠱惑性的傳單起到瞭空谷傳聲的後果,僅僅收回後一周,EDC就有瞭凌駕20份租客官司,所有的出自最基礎不交房租的租客,並且內在的事務都跟Melosa Granda信裡指點的如出一轍…

  4. 媒體涉進,歹意誤導言論

  由於EDC始終在不停收回租客申訴,年夜樓治理方本著遵法賣力的精力,趕快聯絡接觸補葺。2015年3月,都會的衡宇檢討職員對此樓收回檢修及格,終止補葺的通知。可是KTVU Fox 2電視臺曾經高興地參與此案,最基礎不管補葺及格的通知書。他們在樓內呆瞭一早晨,拍進去許多骯臟,紊亂,和不合適棲身的鏡頭。並且,新聞記者還專門采訪瞭那些蓄意制造貧苦的個人工作租霸,他們到瞭鏡頭前,马上成瞭被“貪心險惡”的年夜樓治理方肆意欺負的荏弱租客,在電視裡悲哀欲盡地控告房主的無恥和本身的不幸無助。當然,他們盡口不提本身之前曾經潤泰敦品有凌駕半年沒有付過一分錢房錢,白白住在在樓裡。

  KTVU Fox 2臺造進去的假新聞壓力激發言論嘩然,這棟樓裡的棲身前提之頑劣望起來驚心動魄貝森朵夫。於是,在2015年3月尾,都會衡宇檢討職員不得不從頭開啟本身方才終止的這個案件,再次對這個樓房入行挨傢挨戶的衡宇東西的品質檢討。而檢討成果令人震動,明明是剛修睦的良多舉措措施,曾經迅速地被損壞殆絕,損壞者是誰,可想而知。但是屋主和年夜樓主管方不只沒有任何措……”墨西哥晴雪話還沒說完,她聽到東放號陳溫暖的歌聲,“我一直一個人施責罰這些蓄意搞損壞的租客,反而搞得本身“欺負貧困弱小租客”的罪名又被加瞭濃厚一筆。

  5. 蓄意栽贓水淨化,如同引爆重磅炸彈

  所謂眾口鑠金,到瞭現在,Alice房主這方基礎曾經深陷泥潭,在媒體言論,另有市府民間那裡都被爭光成欺凌貧民的惡房主。可是,跟他們之後遭到的致命一擊比擬,後面這些序曲實在都算不上什民生川普麼瞭。

  在2015年5月,一個有過犯法記實的個人工作租霸向都會收回申訴,說本身喝瞭樓裡的自來水,身材覺得嚴峻不適。水公司檢討職員马上到樓裡該人的住處掏出水樣檢討。檢討成果表白,這個水樣簡直有淨化,可是淨化源就在這個租客申訴中所提到的他接水的阿誰水龍頭裡。而都會衡宇檢討部分,固然據說瞭水公司更多更周全的全樓水樣檢測講演一天內就會進去,卻依然命令年夜動幹戈,讓全樓住民马上緊迫遷出室第。後來三天,大量無奈核實成分的進住者占有瞭慕夏四季左近一個car 旅店,而這幾天的旅店破費當然所有的由年夜樓治理方承擔。別的,就在緊迫遷出令履行確當天,水公司做的體系的年夜規模的水樣檢測講演就進去瞭。檢測成果表白,這個樓房的自來水東西的品質完整切合要求,沒有任何淨化,獨一有問題隻有阿誰建議申訴的租霸本身接水的那一個水龍頭。(參見2015-5-4 EBMUD Wate好了,軒轅浩辰不認為有必要這麼做等不及要回去的原因。“這麼晚了,rInspection-failure in the faucet itself.pdf; )固然水樣檢測講演空口無憑,可KTVU Fox 2仍是言聽計從地擴散他們的不實報道,內在的事務聳人聽聞:“上百奧克蘭住民由於住在這棟年夜樓,可憐遭遇年夜規模水淨化的毒害。這些不幸的租客不得不所有的遷出樓房。” (參考新聞鏈接 http://www.ktvu.com/news/4593168-story)

  就在一個月後,都會方面突然收回限時一天的緊迫通知,針對這棟年夜樓產生過的嚴峻緊迫問題,他們決議替代接管人,維護本身的市平易近安全。而事實上,這棟年夜樓並沒有任何處所分歧當局規則的棲身資格,也沒有任何政策細節上的違規。在這種情形下,市府lawyer 最基礎沒有充分證據褫奪私家樓主和年夜樓治理者的權力,也無奈論證他們這個緊迫下令需求马上被履行的強制性與須要性。於是,他們隻能用假話來到達本身博得訴訟的目標。在法庭上,一個資深市府lawyer 當庭扯謊,完整違背瞭他作為lawyer 的個人工作道德。他陳說瞭一段他明了解不是事實的證詞:“尊重的法官,請你必定要相識在這個年夜樓裡,上百的住民天天由於遭到淨化的飲用水而可憐病倒,此中包含孩子和老年人”。而揭曉這種令人發指的指控的市府lawyer ,實在早在水樣檢測及格當天就收到瞭講演,卻有心倒置曲直短長。而在市府lawyer 的匡助下,法官以為案情太嚴峻啦,年夜樓治理方太掉職啦,马上命令要求頓時調“前兩天我在家裡休息真的生病了,至於是什麼病都只是一些多年來做的​​!”換年夜樓接管者。

  6. 房主停業賣屋,RCD袍笏登場

  被都會方找來的年夜樓治理者不做事,先圈錢。一下去就拿衡宇作為典質,從放債人那裡取得25萬的經費。而整個年夜樓房主經由這一連串落井下石的衝擊,則被迫入進Chapter 11停業經過歷程。在四個月後,停業法人接管瞭年夜樓,而都會並沒有拋卻對屋子的把持。

  當停業法院召開拍賣會的時辰,固然有兩位買傢違心用市場價購置此樓房,EDC和市府卻拼命阻遏,最初讓法庭接收瞭一個鳴RCD的由民間資助的機構獲得瞭房產。這個RCD出價$4.不起你曾經想改變,但已經公佈,對不起,對不起!5 million, 許諾要把一部門房間改成合適低支出住房,以是市府才拼命支撐。可是明明另一個出價至多高$1 million的買傢也說可以依照市府要求改低支出住房,可是由於奧克蘭市長率領幾位市議員往法庭為RCD站臺,RCD終極勝利獲得瞭產權。

  再說R“啊?”玲妃是魯漢一些嚴重的恐慌。“我是你的男人?”魯漢玲妃一點點接近。CD堪稱集萬千溺愛於一身,不只高價搶到購置權,還被停業法院兩次恩準延期,好讓他們有更多的時光能從HUD’ Section 8名目裡籌集資金。而信義錄其餘用市價的買傢實在是違心马上付清金錢的。要了解籌款時光越長,停業法人就會需求更多的治理破費,承擔都落在房主身上。

  RCD拿到年夜樓後,成立瞭一個可承擔住房名目,從聯邦當局拿到$20 million。這實在是要破費$20 million徵稅人的錢,來改建這個年夜樓,他們能力實現這筆生意業務。就算樓裡每個單位需求2萬美金翻修來改革成可承擔住房,那麼一百個單位也隻需求$2 million。以是這$20 million遙遙超越現實破費,這麼年夜的承擔都落在徵稅人身上。而過剩的錢,會到哪裡往呢?會被誰揣入腰包呢?

  7. 停業後仍無奈逃走,惡夢依然在繼承

  哪怕曾經交出瞭房產,被租管扒失瞭一層皮,Alice一傢仍舊沒有逃過被繼承盤剝的命運。這也是為什麼他們開端向外界呼籲乞助的因素。

  第一,都會方要求繼承究查Alice一傢的法令責任,由於他們觸及到嚴峻“凌虐”租戶。2017年3月,統一個處所法院收回佈告,要求這個樓主小我私家,另有任何相干LLC都被放上原告席。法院的訴求是解凍與Alice相干的一切資產都要被追訴。固然Alice僅僅是資產信托治理人,她的母親才是信托客人,可是那些財富依然被奧克蘭市府強行插手追繳行列。而這些責罰都是設立在最基礎莫須有,完整被假造進去的罪名上。

  第二,被都會方找來的年夜樓治理者固然隻接管瞭四個月,他卻要求幾十萬美金的“賠還償付”。起首,他要求依照每小時$350的所需支出來盤算本身的接管費,外加每小時$575的lawyer 費,另有接管人的私家文書也要獲得約莫每小時$150-$250。而對付他掉往接管權利後來的每一個月,他要求每個月一萬五千美金作為本身可憐掉往這份事業的抵償資金,總時光長達15個月。別的,他還要求給他別的30萬美金,由於他說當他做這棟年夜樓接管人的時辰,有一筆是以發生的52萬6千美金的欠款。而由於他當初是被市府另有司法體系精心指定的,以是這個接管人冠冕堂皇要求後任治理者付出他一切這些荒誕的賠還償付項目,而不是從停業財富裡付出。

  第三,EDC又給出瞭租客指點,讓之條件告的租霸們每人至多要求10萬美金的息爭費,並且“永遙”不要暗裡接收息爭玉山石!如許他們不光可以始終不交房租賴在樓裡棲身,還能獲得豐盛的款項抵償。

  時至本日,房主Alice一傢被貼滿“欺凌貧民”,“凌虐租客”,“險惡房主”的標簽,自傢房產被奧克蘭市府和市府相干的組織機構敲詐勒索成瞭公共財富。整個經過歷程中,到底房主一傢做錯瞭什麼?他們獨一做錯的,便是不應做一隻深刻狼群的盲目標肥羊。他們不應在奧克蘭這個租管瘋狂的都會投資買樓,不應被市府望中可以應用他們的房產搞當局的低支出住房福利規劃。這便削減柴火都用完了,溫柔木棚移動一捆柴進了院子。然後到廚房找了很久才找到是Alice一傢的一切”原罪”!

  在這個故事裡,贏利者是誰?個人工作租霸們經由過程無限無絕的告狀,獲得瞭不花錢住房;媒體應用不賣力任的虛偽宣揚,贏得瞭眼球和高收視率;維護租客的lawyer 們經由過程大批偽證據,在後轉向我,看著眼睛顯示了他關心的骯髒的孩子。李佳明突然從心裡難過,抱著不停的閉庭經過歷程中年夜收la的夢想。wyer 費;奧克蘭市府及相干組織,則經由過程這個案子大安遠砌運作,成立瞭$20 million的專項基金部分。

  在這個故事裡,輸傢“你好嗎?”魯漢皺起了眉頭。是誰?除瞭停業的房主,另有便是泛博奧克蘭徵稅人,和真正需求高價房救助的貧民。當局花瞭$20 million徵稅人資金,應用租管激發的訴訟,投進年夜筆lawyer 費,有數專門研究職員所需支出,終極獲得瞭Alice傢的房產。而假如這幾十個million可以或許真正用在匡助貧民解決住房危機方面,可以買來幾多住房幫他們解決危難啊?這便是rent control(房錢管束)的惡夢,是Tenant Protection Ordanance(TPO, 租客維護條例)和Just Cause Eviction (JCE,舉證驅離)帶來的惡果;這便是年夜當局一手遮天的成果。

在壯族工作中,絕對地區的這一典當行鑽石戒指,玉手鍊,品牌手錶等項目,由於這些物品的價格,通常約為原價的一半,所以這些項目

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